Il Bonus Prima Casa Under 36 è un pacchetto di agevolazioni fiscali straordinarie introdotto dal Decreto Sostegni-bis per agevolare l'acquisto della prima abitazione da parte dei giovani. Comprende l'esenzione dalle imposte sull'atto di acquisto, un credito d'imposta sull'IVA e l'esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo. In questa guida analizziamo tutte le agevolazioni nel dettaglio, con esempi di calcolo del risparmio e le indicazioni per non perdere i benefici.
Le agevolazioni fiscali under 36 hanno attraversato una fase di discontinuità: le esenzioni fiscali sugli atti erano scadute al 31/12/2024, ma la Legge di Bilancio 2026 le ha ripristinate con validità fino al 31/12/2028 per chi possiede i requisiti. Il Fondo Consap resta attivo fino al 2027. Dal 2025 il Fondo è riservato esclusivamente alle categorie prioritarie. La nuova franchigia ISEE prima casa (innalzata a 91.500€) può abbassare l'ISEE e ampliare la platea dei beneficiari. Verifica sempre con il notaio o un CAF la normativa applicabile al momento del tuo rogito.
Le Agevolazioni nel Dettaglio
Il pacchetto Bonus Prima Casa Under 36 si articola su tre livelli di agevolazione che, combinati, generano un risparmio complessivo di diverse migliaia di euro sull'operazione di acquisto.
Esenzione dalle Imposte sull'Acquisto
Per gli acquisti non soggetti a IVA (da privato o da impresa esente), il beneficiario è completamente esente dal pagamento dell'imposta di registro (normalmente al 2% del valore catastale), dell'imposta ipotecaria (normalmente 50 euro) e dell'imposta catastale (normalmente 50 euro). Il risparmio è particolarmente significativo sull'imposta di registro: su un immobile con valore catastale di 120.000 euro, l'esenzione vale 2.400 euro.
Per gli acquisti soggetti a IVA (da impresa costruttrice), l'IVA al 4% viene regolarmente applicata e pagata, ma il beneficiario ottiene un credito d'imposta di pari importo, utilizzabile in diminuzione delle imposte sui redditi (nella dichiarazione dei redditi successiva), in compensazione tramite F24 per il pagamento di altre imposte, o in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo l'acquisizione del credito. Su un acquisto a 250.000 euro + IVA al 4%, il credito d'imposta è di 10.000 euro.
Esenzione Imposta Sostitutiva sul Mutuo
L'imposta sostitutiva sul mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa, normalmente pari allo 0,25% dell'importo del mutuo, è completamente azzerata per i beneficiari under 36. Su un mutuo di 200.000 euro, il risparmio è di 500 euro.
Requisiti per Accedere al Bonus
I requisiti sono gli stessi delle agevolazioni under 36 già descritte nella nostra guida dedicata: età inferiore a 36 anni nell'anno solare della stipula, ISEE del nucleo familiare non superiore a 40.000 euro, rispetto dei requisiti standard per l'agevolazione prima casa (no altri immobili nello stesso Comune, no immobili acquistati con agevolazioni prima casa su tutto il territorio, residenza da trasferire entro 18 mesi).
La decadenza dalle agevolazioni comporta il recupero integrale delle imposte non versate, maggiorate della sanzione del 30% e degli interessi di mora. Le cause più comuni di decadenza sono: mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, vendita dell'immobile entro 5 anni senza riacquisto entro un anno, dichiarazione mendace sull'ISEE. Le somme possono essere molto significative: su un acquisto a 200.000 euro, la decadenza dal bonus IVA può costare oltre 10.000 euro tra imposta recuperata, sanzione e interessi.
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Esempio Pratico di Risparmio
Vediamo un esempio completo per un giovane di 30 anni che acquista un appartamento da un privato al prezzo di 220.000 euro (valore catastale 116.000 euro) con un mutuo di 200.000 euro.
| Voce | Senza Bonus | Con Bonus Under 36 | Risparmio |
|---|---|---|---|
| Imposta registro (2%) | €2.320 | €0 | €2.320 |
| Imposta ipotecaria | €50 | €0 | €50 |
| Imposta catastale | €50 | €0 | €50 |
| Imposta sostitutiva mutuo | €500 | €0 | €500 |
| Totale risparmio | €2.920 |
A questo risparmio diretto di quasi 3.000 euro si aggiunge il vantaggio del Fondo Consap con garanzia all'80% e tasso calmierato. Il tasso calmierato, inferiore alle condizioni standard di mercato, può generare un risparmio aggiuntivo di 5.000-15.000 euro di interessi sul totale della vita del mutuo (a seconda dell'importo e della durata). Complessivamente, il pacchetto under 36 può valere un risparmio totale di 8.000-18.000 euro rispetto a un acquisto senza agevolazioni.
Compatibilità con Altri Bonus
Il Bonus Prima Casa Under 36 è compatibile e cumulabile con diverse altre agevolazioni. La detrazione degli interessi passivi del mutuo (19% fino a 4.000 euro/anno) spetta regolarmente anche ai beneficiari under 36. La detrazione per intermediazione immobiliare (19% della provvigione dell'agente immobiliare, fino a 1.000 euro) è anch'essa cumulabile. I bonus edilizi per eventuali lavori di ristrutturazione successivi all'acquisto (Bonus Ristrutturazione, Ecobonus) sono pienamente compatibili.
Come Procedere
Per beneficiare del Bonus, è necessario seguire questi passaggi in ordine. Prima di tutto, richiedi l'attestazione ISEE aggiornata presso un CAF o tramite il servizio online dell'INPS. Poi, individua la banca con le migliori condizioni per il mutuo under 36 con garanzia Consap e presenta la domanda. In parallelo, avvia la ricerca dell'immobile verificando che rispetti i requisiti (no categorie di lusso, superficie adeguata). Al momento del rogito, il notaio applicherà automaticamente le esenzioni fiscali previste dal Bonus. Ricordati di trasferire la residenza entro 18 mesi e di conservare tutta la documentazione (ISEE, atto di acquisto, contratto di mutuo) per almeno 7 anni.
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