La perizia immobiliare è una valutazione tecnica dell'immobile effettuata da un professionista incaricato dalla banca, ed è un passaggio obbligatorio per la concessione di qualsiasi mutuo ipotecario. Il perito verifica il valore di mercato dell'immobile, la conformità catastale e urbanistica e l'assenza di problematiche che possano compromettere la garanzia ipotecaria. L'esito della perizia è determinante: un valore peritale basso o la scoperta di irregolarità possono compromettere l'intera operazione. In questa guida spieghiamo nel dettaglio come funziona, quanto costa, cosa controlla il perito e come prepararsi al meglio.
A Cosa Serve la Perizia
La perizia serve alla banca per due scopi fondamentali. Il primo è determinare il valore di mercato dell'immobile, che viene utilizzato per calcolare il Loan-to-Value (LTV) e quindi l'importo massimo del mutuo erogabile. Se la banca finanzia fino all'80% del valore e il perito valuta l'immobile 200.000 euro, il mutuo massimo è 160.000 euro, indipendentemente dal prezzo di acquisto concordato con il venditore. Il secondo scopo è verificare la regolarità tecnica e legale dell'immobile: la conformità tra lo stato di fatto e la planimetria catastale, l'assenza di abusi edilizi, la regolarità dei titoli urbanistici e l'assenza di vincoli o servitù che possano limitare il valore della garanzia.
Cosa Controlla il Perito
Il perito effettua un sopralluogo fisico dell'immobile durante il quale verifica diversi aspetti. La conformità catastale è il controllo più importante: il perito confronta lo stato reale dell'immobile con la planimetria depositata in catasto. Se ci sono difformità (pareti spostate, vani aggiunti o eliminati, verande chiuse, soppalchi non dichiarati), la perizia avrà esito negativo fino alla regolarizzazione tramite variazione catastale.
La conformità urbanistica verifica che l'immobile sia stato costruito o modificato in conformità ai titoli edilizi (licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA). Gli abusi edilizi non sanati o non sanabili rappresentano un problema grave che può impedire la concessione del mutuo. Lo stato di conservazione dell'immobile viene valutato per determinare il valore di mercato: condizioni strutturali, qualità delle finiture, stato degli impianti, classe energetica. Il perito verifica anche l'assenza di vincoli che possano limitare la commerciabilità dell'immobile: vincoli paesaggistici, vincoli storico-artistici, servitù di passaggio, diritti di prelazione.
Prima del sopralluogo del perito, verifica che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale dell'immobile. Se ci sono difformità, fai eseguire una variazione catastale prima della perizia. Assicurati che l'immobile sia accessibile e in condizioni presentabili. Prepara tutta la documentazione: planimetria, visura catastale, atto di provenienza, certificato di agibilità, APE, eventuali titoli edilizi per lavori eseguiti. Un immobile "in ordine" documentalmente accelera la perizia e ne migliora l'esito.
Quanto Costa la Perizia
Il costo della perizia è generalmente compreso tra 200 e 500 euro, a seconda della complessità dell'immobile, della zona geografica e della banca. Alcune banche online includono la perizia tra i servizi gratuiti come incentivo commerciale. La perizia viene quasi sempre addebitata al mutuatario, anche in caso di esito negativo o di mancata concessione del mutuo. Nella surroga, il costo della perizia è a carico della banca subentrante (è gratuita per il mutuatario).
Il perito è scelto dalla banca (non dal mutuatario) per garantire l'indipendenza della valutazione. Il mutuatario non può influenzare la scelta del perito né il valore che questi attribuirà all'immobile. I tempi della perizia variano generalmente tra 7 e 20 giorni lavorativi dalla richiesta.
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Cosa Fare se il Valore Peritale è Basso
Uno dei problemi più frequenti è il valore peritale inferiore al prezzo di acquisto. Se hai concordato l'acquisto a 220.000 euro ma il perito valuta l'immobile 200.000 euro, la banca calcolerà il LTV sul valore peritale (200.000) e non sul prezzo di acquisto. Un mutuo all'80% sarà quindi di 160.000 euro anziché i 176.000 previsti, creando un "buco" di 16.000 euro che dovrai coprire con fondi propri.
Le opzioni in questo caso sono: integrare l'anticipo con fondi propri aggiuntivi per coprire la differenza, rinegoziare il prezzo con il venditore presentando la perizia come giustificazione, richiedere una seconda perizia (alcune banche lo consentono, a pagamento) sperando in una valutazione diversa, o rivolgersi a un'altra banca la cui perizia potrebbe attribuire un valore diverso (i margini di valutazione sono soggettivi). In ultima analisi, se il divario è troppo ampio e non sei in grado di coprirlo, potresti dover rinunciare all'acquisto (verificando le clausole del compromesso relative al mancato ottenimento del mutuo).
Perizia Desktop vs Perizia con Sopralluogo
Alcune banche, soprattutto per le operazioni di surroga o per immobili di recente costruzione, utilizzano la perizia desktop (o perizia automatica), che non prevede un sopralluogo fisico ma si basa su dati catastali, valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) e database di transazioni recenti nella zona. La perizia desktop è più rapida (2-5 giorni) e meno costosa, ma meno accurata: non può verificare lo stato reale dell'immobile né le conformità catastali e urbanistiche. La perizia con sopralluogo fisico resta lo standard per i nuovi mutui acquisto e per gli importi più elevati.
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